Материнский капитал при покупке недвижимости

Использование материнского капитала на покупку жилья: условие, сроки, порядок оформления и налоговый вычет

Материнский капитал при покупке недвижимости

Материнский капитал — целевая государственная социальная программа по поддержке молодых семей. Она предназначена для семей, родивших или усыновивших второго (и более) ребенка. Федеральный закон «О материнском капитале» действует с 2007 года до 31 декабря года.

Право на получение материнского капитала имеют:

  • родитель, гражданин РФ, у которого появился ребенок (в том числе посредством усыновления) после 01.01.2007 года;
  • усыновители второго и последующих детей, независимо от гражданства, если родители ребенка были лишены родительских прав либо отбывают наказание из-за совершения уголовного преступления;
  • несовершеннолетний ребенок (в том числе проходящий обучение на очной форме до 23 лет включительно);
  • дети в долях в случаях отсутствия возможности получения сертификата родителями или усыновителями (при обстоятельствах смерти или лишения родительских прав или опекунства).

Величина материнского капитала изменяется каждый год в связи с регулярной индексацией суммы государственной поддержки, чтобы исключить воздействие ежегодной инфляции. В 2007 году величина материнского капитала равнялась 250 тысячам рублей, а в 2015 году поднялась до уровня 453 тысяч рублей.

Оформление материнского капитала

Материнский капитал в 2017 году может использоваться только для:

  • улучшения условий проживания семьи;
  • получения образования ребенком (детьми);
  • увеличения накопительной пенсии матери.

В большинстве случаев средства материнского капитала расходуются на улучшение условий проживания семьи. По закону, средства можно применить только после того, как ребенку исполнится 3 года. Однако в следующих случаях разрешено использование средств семейного капитала непосредственно после оформления сертификата:

  • для производства первоначального взноса или выплаты основного долга и процентов по кредитам или займам для покупки (строительства) жилья (касается и ипотечных кредитов);
  • на возмещение сумм по оплате услуг и технических средств, необходимых для социальной реабилитации детей-инвалидов (с 1 января 2016 года).

Перечень бумаг, необходимых для предоставления семейного капитала:

  • заявление специального образца.
  • общегражданский паспорт гражданина РФ с пропиской заявителя или другой документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельство о рождении ребенка, по факту рождения которого направляются бумаги на оформление материнского капитала;
  • документ об усыновлении;
  • свидетельство о российском гражданстве ребенка. По общим правилам, подтверждением того, что несовершеннолетний имеет гражданство РФ, является наличие соответствующего штампа паспортно-визовой службы в свидетельстве о рождении;
  • СНИЛС заявителя;
  • доверенность уполномоченного лица (если заявка подается другим человеком), оформленная в нотариальном порядке.

При оформлении сертификата на материнский капитал отцом или усыновителем, в дополнение к вышеуказанным бумагам, нужны следующие документы (в зависимости от случая, из-за которого родитель больше не может выполнять свои обязательства):

  • свидетельство о смерти матери ребенка;
  • решение суда об объявлении матери умершей;
  • постановление суда о лишении матери ребенка родительских прав;
  • приговор суда, который определил преступные действия женщины по отношению к ребенку.

Заявление принимается в производство работниками Пенсионного Фонда. По истечению 30 дней принимается решение. После этого в адрес заявителя приходит уведомление о соответствующем решении. При положительном ответе родитель в течение пяти дней может оформить государственный сертификат.

Материнский капитал для покупки жилья

По сведениям ПФР, до первой половины 2017 года свыше 95% семей, подавших заявление для получения семейного капитала, использовали средства для улучшения условий проживания семьи. Согласно закону, родителям детей разрешается приобретать жилье с использованием средств материнского капитала.

Пенсионный фонд обязан перечислить средства, предоставляемые по сертификату семьям с детьми на покупку жилья, при выполнении ими следующих требований:

  • приобретаемая недвижимость должен быть в пределах РФ;
  • семья должна приобретать отдельное жилье (при покупке доли жилья приобретаемая часть квартиры или дома должна быть обособлена);
  • в заявлении на использование материнского капитала нужно отметить целевое назначение направляемых средств с указанием конкретной суммы;
  • необходимо предоставить документы, свидетельствующие о продаже квартиры.

Приобрести квартиру на средства материнского капитала или другой жилой объект можно при безусловном выполнении главного требования: недвижимость приобретается в собственность с обязательным определением долей детей, закрепленных в соглашении (часть 4 статьи 10 ФЗ). Пенсионный Фонд России обязывает закреплять это в договорах и оформлять нотариальное подтверждение.

Помимо этого:

  • определение доли ребенку должно быть фактически оформлено по истечении 6 месяцев после перевода средств материнского капитала продавцу;
  • собственность супругов и детей определяется в долях по соглашению между членами семьи;
  • правом доли на собственность имеет также ребенок, родившийся после оформления сделки, но до полной выплаты по обязательствам приобретенной недвижимости и окончательного перехода жилья в собственность.

Приобретая недвижимость с использованием материнского капитала, можно воспользоваться правом на налоговый вычет при покупке квартиры. Однако претендовать на него при таких сделках можно только по части средств, потраченных сверх суммы материнского капитала.

Пример: Семьей куплена квартира ценой в 2 000 000 рублей. 450 000 рублей погашено за счет материнского капитала. В этом случае можно претендовать на вычет из 1 550 000 рублей, а 450 000 рублей в расчет не принимается. Вычет при этом составит 1 550 000*13% = 201500 рублей.

Когда часть ипотечного кредита выплачивается на средства материнского капитала, предоставление налогового вычета также рассчитывается без учета перечисленного материнского капитала. На остаток суммы выплачиваемых процентов и кредита налоговый вычет производится с учетом определенных Федеральным законом норм:

  • максимальная сумма для налогового вычета при покупке жилья — 2 000 000 рублей.
  • дополнительный вычет по выплаченным по ипотеке процентам распространяется на сумму до 3 000 000 рублей.

При составлении налогового вычета после продажи недвижимости (срок собственности менее 3 лет), средства, выделенные по линии материнского капитала, можно учесть в общих расходах.

Покупка вторичного жилья

Большая часть граждан приобретает недвижимость только в данном сегменте рынка. По факту, это создает меньше трудностей при оформлении.Кроме того, это более доступно по ценовым критериям.

Однако главным препятствием при заключении сделки может стать продавец недвижимости. Производство сделок с материнским капиталом требует максимальной прозрачности.

Поэтому некоторые продавцы избегают таких сделок, чтобы не выплачивать налоги.

Другая сторона — длительность оформления сделки. Продавцы могут не захотеть продавать недвижимость при использовании материнского капитала, так как перевод средств в некоторых случаях растягивается более двух-трёх месяцев. Следовательно, необходимо не только заранее договориться с продавцом по всем пунктам сделки, но и закрепить их письменным соглашением.

Перемены в законодательстве в 2018 году

Перечисленные выше способы применения материнского капитала останутся без каких-либо изменений и в 2018 году. На сегодняшний день не предлагаются какие-либо поправки по увеличению способов применения материнского капитала.

Наиболее актуальный вопрос для 2018 года — завершение действия данной программы, намеченное на 31 декабря 2018 года. Этот вопрос вызвал бурные дебаты в интернете и на уровне Правительства РФ. 

В правительстве уже поднимался вопрос о вероятном увеличении сроков государственной дотации семьям с двумя детьми на пять лет до 2023 года. Это предложение внесло на обсуждение Министерство труда РФ.

Вопрос продления программы материнского капитала после 2018 года пока решен до 2021 года. Программа продлена Владимиром Путиным.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/materinskij-kapital

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала :: Жилье :: РБК Недвижимость

Материнский капитал при покупке недвижимости

Если продавцы не соблюдали требования закона, покупатель впоследствии может лишиться квартиры

Артур Новосильцев/ТАСС

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий.

Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу.

Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.

Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.

В чем особенность таких квартир

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

В чем опасность для покупателя

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан.

Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия.

В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Кто может выступить инициатором расторжения сделки

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр.

В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Что должно насторожить риелтора и покупателя

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены», — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.

«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян.

— Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, выявила, что проживающие дети не были наделены правом собственности.

Процедуру выхода на сделку пришлось задержать до момента наделения всех детей правом собственности, так как в дальнейшем сделка могла быть признана недействительной».

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку

Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале.

«И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели.

Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт.

Как узнать, использовался ли маткапитал в ранних сделках

К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку.

«Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b7be40b9a79472af29ef08b

Что нужно предусмотреть при покупке квартиры с использованием материнского капитала? / Sibdom.ru

Материнский капитал при покупке недвижимости

Очень важно правильно составить договор купли-продажи при сделке, в которой при расчете за квартиру покупатель использует материнский капитал. Полный расчет в таком случае происходит уже после регистрации в Росреестре, ждать своих денег продавцу придется больше месяца, и получит он их или нет, зависит от того, какое решение примет Пенсионный фонд.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда Пенсионный фонд в переводе денег отказал, а сделка уже проведена, нужно учесть все нюансы при составлении договора.

Улучшение жилищных условий при помощи материнского капитала — самый популярный способ использования материнской выплаты. При этом рассчитаться маткапиталом с продавцом за купленную квартиру можно, только если ребенку, в связи с рождением которого у семьи появилось право на получение выплаты, уже исполнилось три года.

Еще недавно часть продавцов не соглашались иметь дело с покупателями с маткапиталом, потому что перечисления денег из Пенсионного фонда продавцам нужно было ждать два месяца. Сейчас условия изменились, и этот срок сократился до 40 дней.

30 календарных дней занимает проверка документов, и еще 10 рабочих дней дается на перечисление денег на счет продавца.

На практике ситуаций, когда Пенсионный фонд отказывается перечислить деньги, совсем немного: так, в прошлом году перевод денег по договорам купли-продажи в Красноярском крае не согласовали в двух процентах случаев. Но это не значит, что к составлению договора можно относиться несерьезно.

Договор купли-продажи при сделке, в которой покупатель использует для расчета за квартиру маткапитал, может быть составлен в простой письменной форме, при условии что продавец является единственным собственником квартиры. Если же продаваемая квартира находится в долевой собственности, сделка подлежит обязательному оформлению у нотариуса, и тогда договор составит нотариус.

Учтите требования к приобретаемому объекту

По закону направить средства маткапитала можно как на покупку квартиры, так и на приобретение комнаты. При этом в документах она должна значиться как отдельная комната.

Купить с помощью маткапитала можно и долю в квартире, но только при условии, что это последняя доля, с приобретением которой вся квартира становится собственностью покупателя. Кроме того, деньги маткапитала можно потратить на жилой дом, предназначенный для постоянного проживания.

Но построенные на дачной земле загородные дома, которые в документах значатся как «жилое строение», под требования закона не подпадают и оплачены средствами маткапитала быть не могут.

Обязательное условие использования маткапитала — жилой дом не должен быть признан аварийным и не может состоять в реестрах ветхих и отведенных под снос объектов, которые ведут администрации каждого населенного пункта.

Соблюдение этого требования в обязательном порядке проверяется. Покупка жилья, непригодного для постоянного проживания, — это самая распространенная причина, по которой Пенсионный фонд отказывает в перечислении средств.

В число тех объектов, покупку которых можно оплатить с помощью средств маткапитала, не входит земельный участок, поэтому, если в договоре купли-продажи сказано, что приобретается жилой дом стоимостью 1,5 миллиона рублей и земельный участок стоимостью 500 тысяч рублей, обязательно нужно уточнить, что средства маткапитала пойдут на оплату жилого дома. Если же в договоре купли-продажи просто через запятую перечислено, что приобретается земельный участок, жилой дом стоимостью 2 миллиона рублей, никаких вопросов у Пенсионного фонда в таком случае не возникнет.

В остальном договор купли-продажи является стандартным. «Каких-то специальных требований у Пенсионного фонда договора купли-продажи нет, договоры должны отвечать требованиям гражданского законодательства», — объясняет начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

Требования к тому, как оформлена собственность на объект

Так как материнский капитал — семейная выплата, при его использовании покупатель обязан наделить долями в собственности на покупаемый объект всех членов семьи. Он может сделать это сразу, тогда сторонами договора купли-продажи будут являться все члены семьи.

А может не наделять других членов семьи долями в собственности при заключении договора, но тогда потребуется дополнительно предоставить в Пенсионный фонд заверенное нотариусом обязательство распределить доли в собственности на объект в дальнейшем.

Выделить доли в собственности на квартиру важно не позднее чем через полгода с того момента, как семья полностью рассчиталась за квартиру.

«В прошлом году значительно выросло количество случаев, когда сделка расторгается в связи с тем, что мамы не наделили детей собственностью в купленной квартире, — рассказывает Елена Лапко. — Правоохранительные органы очень строго следят за соблюдением требований федерального законодательства со стороны граждан. В случае расторжения сделки семья должна будет материнский капитал возвратить».

Порядок расчета по сделке с материнским капиталом

Кроме того, в договоре должен быть установлен порядок расчета при сделке.

Регистрация собственности на квартиру на покупателя происходит еще до полного расчета по сделке, часть денег продавец получит только после того, как Пенсионный фонд переведет средства материнского капитала.

Поступления средств на счет продавцу придется ждать 40 рабочих дней, поэтому он должен защитить свои интересы при составлении договора.

Как продавцу защитить свои интересы при проведении сделки?

Чтобы продавца в этой ситуации подстраховать, в Росреестре советуют в таких случаях до полного расчета по сделке накладывать на квартиру обременение (ипотеку) в пользу продавца. Тогда до тех пор, пока средства маткапитала не поступят на счет, квартира будет находиться у продавца в залоге.

«Наличие обременения на квартире позволит защитить интересы продавца в ситуации, когда при составлении договора стороны не учли какие-то важные моменты и Пенсионный фонд средства маткапитала не перевел.

Для сторон лучше, чтобы была зарегистрирована ипотека, тогда будет шанс что-либо исправить. Если же ипотека не наложена, то никакие дополнительные соглашения к договору купли-продажи уже не помогут, так как после регистрации сделка считается исполненной.

Для того чтобы установить ипотеку в силу закона, нужно при подаче документов на регистрацию предоставить заявление от продавца или от покупателя на наложение обременения», — рассказывает заместитель начальника отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве, регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю Светлана Мевцова.

После того как сделка зарегистрирована, покупатель обращается в Пенсионный фонд для перечисления материнского капитала.

«Заявитель представляет нам договор купли-продажи, а Пенсионный фонд уже сам делает запрос в Росреестр, чтобы удостовериться, что переход права собственности на объект был зарегистрирован на покупателя. Кроме того, Пенсионный фонд проверяет, занесен купленный объект в реестр ветхого жилья или нет.

Если в этом списке он не значится, администрации муниципальных образований и сельских поселений проводят осмотр, чтобы проверить, относится объект к жилым помещениям или нет, составляет соответствующий акт и направляет его в отделение Пенсионного фонда.

В процессе проверки анализируется не только приобретаемый объект, но и сам получатель маткапитала. Мама ребенка не должна совершать преступлений в отношении ребенка и лишаться родительских прав.

На основе всей этой информации Пенсионный фонд и выносит решение о выплате или отказе в перечислении материнского капитала», — рассказывает начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

После перечисления средств материнского капитала на счет продавца сторонам нужно будет вернуться в МФЦ, чтобы снять обременение с квартиры. Для этого потребуется показать расписку о том, что расчет за квартиру полностью выполнен, и подать заявление на снятие обременения.

Таким образом, при оформлении сделки купли-продажи продавцу и покупателю предстоит совершить три совместных визита в МФЦ или отделение Росреестра: сначала чтобы сдать документы на регистрацию, затем чтобы их забрать и еще раз — чтобы снять обременение.

После того как документы на снятие обременения поданы, ипотека снимается в течение трех дней. Возвращаться за документами в Росреестр после этого не нужно — если обременение не снято, сторонам сообщат о приостановке.

Удостовериться в том, что обременения продавца на квартире больше нет, покупатель может в «Личном кабинете правообладателя» на сайте Росреестра.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1790/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.