Можно ли взыскать неустойку по дду

Содержание

20 фактов о неустойке за просрочку передачи квартиры застройщиком по ДДУ: важные моменты, которые нужно учесть при взыскании неустойки

Можно ли взыскать неустойку по дду

В данной статье мы собрали все самое важное о взыскании неустойки с застройщика за просрочку передачи квартиры.

Если у вас нет времени читать подробные инструкции и разъяснения юристов, то данная статья поможет быстро узнать основные нюансы при взыскании неустойки за просрочку ДДУ.

В статье мы отвечаем честно на вопросы о сроках взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры и другие вопросы дольщиков о процессе взыскания.

  • Факт № 1: Неустойку можно взыскать за просрочку передачи квартиры или иного объекта (в ДДУ обычно указано 2 срока: срок ввода в эксплуатацию и срок передачи объекта по ДДУ; за нарушение первого срока отсутствует ответственность застройщика, за нарушение второго срока можно взыскать указанную выше неустойку). Поэтому внимательно почитайте ДДУ и определите срок передачи объекта по ДДУ.
  • Факт № 2: Вы можете использовать различные способы применения ставки рефинансирования: действующую на день подписания акта (дату подачи иска в суд), на день наступления срока передачи в договоре или по периодам действия ставки. Практика на этот счет различная, есть правовое обоснование каждого способа. Выбирайте тот, который наиболее выгоден для вас.
  • Факт № 3: Чем раньше вы начнете взыскивать неустойку, тем больше шансов на ее реальное получение. Решение суда – это еще не деньги на вашем счету. Зачастую легче добиться положительного решения суда, чем его исполнить. Деньги застройщика, к сожалению, имеют свойство уменьшаться: застройщик может продать все квартиры и соответственно деньги перестанут поступать на счет застройщика, а может просто вывести активы. Как правило, в России застройщики под каждый жилой комплекс регистрируют отдельное ООО: тот, кто не успел получить неустойку, пока шли активные продажи и строительство дома, рискует остаться с исполнительным листом без реального взыскания денег. Рекомендуем начинать взыскание, начиная с 2-3 месяцев просрочки. 
  • Факт № 4: День передачи по акту включается в период просрочки, а последний день срока по ДДУ в срок просрочки не включается. Узнайте, как правильно рассчитать период просрочки и неустойку по ДДУ здесь. В статье также есть онлайн-калькулятор, с помощью которого можно рассчитать неустойку любым способом (калькулятор сам подставит нужную ставку рефинансирования, правильно определит период просрочки, исходя из ваших данных, и учтет все изменения законодательства относительно расчета неустойки). Для получения результата расчета не нужно оставлять контактные данные.
  • Факт № 5: Желательно до подачи иска в суд обратиться к застройщику с претензией (исходя из сложившейся практики, срок рассмотрения – 10 календарных дней с даты направления претензии). В претензии обязательно укажите ваши банковские реквизиты. Претензию необходимо отправить ценным письмом с описью вложений (чтобы в суде подтвердить факт направления именно претензии застройщику) по юридическому адресу застройщика. Обратите внимание, что если вы покупали квартиру по договору уступки, то требования вам нужно предъявлять не к стороне вашего договора (цеденту), а застройщику. Можно вручить претензию под роспись, но с точки зрения подачи иска в суд это особого смысла не имеет (редко добровольно застройщики исполняют требования в претензии, а при личном вручении вы не сможете доказать, что лицо, которое приняло претензию, имело соответствующие полномочия). При несоблюдении досудебного порядка урегулирования суд может не взыскать штраф в размере 50 % от присужденной суммы за отказ застройщика исполнить законные требования потребителя (несмотря на иную позицию Верховного суда на этот счет). Подробнее о том, как подготовить и отправить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ читайте здесь. В статье вы найдете также шаблон претензии застройщику.
  • Факт № 6: Если сумма неустойки менее 1 млн. рублей, то госпошлина не уплачивается. Если более 1 млн. руб., то уплачивается госпошлина за вычетом пошлины, причитающейся на 1 миллион рублей.
  • Факт № 7: Если период просрочки и соответственно неустойка большие, то рекомендуем “дробить” период на несколько исков, так как, как правило, в совокупности при взыскании неустойки по периодам получится больше, чем если заявить одним иском слишком большую сумму. К тому же это поможет уменьшить госпошлину, учитывая предусмотренную льготу на сумму до 1 млн.руб. Но нужно учитывать практику конкретного суда, некоторые судьи “не любят” такое дробление.
  • Факт № 8: Если на момент подачи иска в суд объект не передан, вы можете в суде увеличить требования на дату судебного заседания. Но есть один важный момент. При увеличении требований суд может отложить судебное разбирательство (для того чтобы ответчик ознакомился с расчетом и т.д.). Поэтому при длящихся неустойках мы рекомендуем выбирать “золотую середину”: если подписание акта не предвидится, заявить об увеличении требований на 1-2 заседании, а оставшуюся сумму взыскивать отдельным периодом (или заявить в иске второе требование о взыскании неустойки по день исполнения обязательства без суммы; практика удовлетворения таких требований есть, хотя и не очень распространенная).
  • Факт № 9: Совершение сделок с объектом ДДУ, если уже оформлено право собственности на него (то есть продажа по ДКП/дарение недвижимости), не препятствует вашему обращению в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки, поскольку требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда возникли в связи с нарушением застройщиком обязательств по ДДУ. Ваши последующие действия по распоряжению полученной по ДДУ квартирой (после регистрации права собственности на нее) не имеют отношения к спору с застройщиком по неустойке. Однако если вы распорядились объектом ДДУ до регистрации права собственности (по договору уступки прав требований), то новому дольщику переходят все права, включая требования по неустойке за прошлый период, за исключением случаев, когда в договоре уступки прямо предусмотрено, что определенные права не переходят к новому дольщику (например, право требования неустойки за определенный период).
  • Факт № 11: Срок исковой давности составляет 3 года и течет по каждому дню просрочки в отдельности, а не с даты передачи объекта по ДДУ

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/20-faktov-o-neustoyke-za-prosrochku-peredachi-kvartiry-po-ddu-vazhnye-momenty-kotorye-nuzhno-uchest-/

Вс рф: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику законно

Можно ли взыскать неустойку по дду

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома “запаздывает” уже на пару лет.

Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ).

А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится.

Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в “будущей” неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

  • по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
  • застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ;
  • заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
  • неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств. 

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Источник: https://www.garant.ru/news/1224163/

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ – как взыскать, если она в договоре не указана

Можно ли взыскать неустойку по дду

Возмещение неустойки с недобросовестного застройщика по договору долевого участия происходит через судебные инстанции. Но не всегда суд встает на сторону истца-заявителя.

Расскажем, как можно взыскать неустойку через суд, на каких основания вообще можно требовать компенсации с застройщика, а также обозначим – можно ли решить данный вопрос напрямую с компанией, без обращения в судебные органы.

статьи:

Основания для взыскания неустойки с застройщика

В соответствии с частью 2 статьи 6, частью 8 статьи 7 ФЗ-№412 от 30 декабря 2004 года, застройщик должен оплатить гражданину неустойку или же пени, если на то будут основания.

В указанных статьях прописано, когда участнику долевого строительства застройщик обязан выплатить неустойку:

  1. Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства, и не согласовал с дольщиком данный нюанс.
  2. Если условия сроков сдачи не были зафиксированы в ДДУ.

  3. Если был нарушен срок устранения недостатков объекта долевого строительства, которые обнаружили в течение гарантийного срока.

Как не стать обманутым дольщиком, и проверить застройщика – какую новостройку по ДДУ точно покупать не стоит?

Конечно же, и в других случаях дольщик может требовать неустойку. Например, когда любые права гражданина как участника долевого строительства были нарушены.

Безусловно, для обращения в суд необходимо будет приложить доказательства нарушений, чтобы заявление было основано на фактах, а не на голословных доводах.

Расчет размера неустойки для физического и юридического лица

Размер и порядок расчета неустойки может быть установлен на законодательном уровне соответствующим нормативно-правовым актом или договором, заключенным между застройщиком и заказчиком.

В статье 6 ФЗ-№214 определен порядок расчета неустойки при нарушении застройщиком срока передачи объекта строительства, то есть – при просрочке исполнения обязательства.

В части 2 говорится, что:

  1. В случае нарушения срока, предусмотренного договором, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
  2. Если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
  3. Вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты неустойки, если застройщик выполнит все свои обязательства по договору.

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, и как максимально обезопасить сделку?

Учитывайте также, что при расчете вы должны знать такие важные показатели:

  1. Дату подписания передаточного акта (фактическую дату передачи объекта).
  2. Дату передачи объекта, прописанную в условиях договора.
  3. Размер неустойки в процентном отношении к ставке рефинансирования. Ее мы указали выше.
  4. Цену договора.

Если вам будут известны указанные выше показатели, вы можете самостоятельно рассчитать неустойку.

Заметьте, что формула для расчета неустойки для физического и юридического лица будет разной.

Формула расчета неустойки для физического лица:Н = СД х 1/300 х СР х ДП х 2где:Н – сумма неустойки по ДДУ.СД – сумма договора.СР – ставка рефинансирования.ДП – количество дней просрочки.2 – двойной размер неустойки (пени), предусмотренный в том случае, когда участником долевого строительства является гражданин (ч.2 ст.6 ФЗ-№214).

Если дольщиком выступает юрлицо, то формула другая:

Формула расчета неустойки для юридического лицаН = СД х 1/300 х СР х ДПгде:Н – сумма неустойки по ДДУ.СД – сумма договора.СР – ставка рефинансирования.ДП – количество дней просрочки.

Как правило, сложности возникают с определением периода просрочки.

Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться к нашим юристам со всей документацией. Специалист поможет правильно рассчитать размер неустойки, которая полагается дольщику от застройщика.

Порядок досудебного взыскания неустойки — как взыскать неустойку напрямую у застройщика?

Вопрос взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве можно решить напрямую с застройщиком. Для этого не потребуется обращаться в судебные органы.

Придерживайтесь такого порядка досудебного взыскания компенсации:

Шаг 1. Подготовьте предложение о добровольной выплате неустойки с напоминанием о готовности принять объект. Претензия оформляется на имя компании застройщика. Лучше, чтобы предложение было оформлено письменно.

Обязательно пропишите в нем сумму неустойки, банковские реквизиты дольщика, возможные негативные последствия отказа. Если есть и другие компенсации, которые застройщик должен выплатить дольщику, то в заявлении об этом нужно указать.

Шаг 2. Подготовьте документационный пакет. В него должны входить: копия договора участия в долевом строительстве, копия документа, подтверждающего уплату суммы по ДДУ, копия паспорта.

Шаг 3. Отправьте ценным письмом претензию и документы на имя застройщика.

Строительство жилья в кризис по 214 ФЗ – как защитить права дольщиков?

В течение 10 дней с дольщиком должен связаться застройщик. Но не стоит думать, что недобросовестное лицо сразу же устранит нарушения, или согласиться на выплату неустойки, так как требование по уплате пени происходит в добровольном порядке (п.5 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» №2300-1).

Таким образом, застройщик может и отказаться выплачивать дольщику неустойку. Этот вариант не оставляет заказчику выбора — ему придется обращаться в суд для решения вопроса.

Есть еще один вариант развития событий после направления застройщику претензии. Он предложит подписать дополнительное соглашение о переносе даты передачи объекта строительства. Можно подписать соглашение, но тогда взыскать неустойку не получится. Сроки будут перенесены.

В любом случае, заказчик должен начинать на этом этапе подбор доказательственной документации.

Любое обращение к застройщику должно фиксироваться.

Если дольщик и застройщик подписали акт, это должна подтверждать соответствующая бумага. Если были изменены условия договора — то же самое. При непредвиденных обстоятельствах все документы пригодятся.

Порядок судебного взыскания неустойки по ДДУ — документы в суд, сроки рассмотрения иска и вынесение решения

Для решения вопроса о взыскании неустойки по ДДУ через судебную инстанцию придерживайтесь такого алгоритма действий:

Шаг 1. Подготовьте исковое заявление с требованиями о взыскании неустойки и других компенсаций или морального вреда (ч.9 ст.4 ФЗ-№218, ст.15 и ст.28 ФЗ-№2300-1). В другой статье мы расскажем, как правильно оформить иск или претензию застройщику о взыскании неустойки по ДДУ,

Шаг 2. Соберите документы.

Для обращения в суд подготовьте документацию:

  1. Копия паспорта.
  2. Подтверждение оплаты госпошлины.
  3. Копия свидетельства о госрегистрации.
  4. Документ, подтверждающий полномочия на подписание иска от имени юридического лица. Если обращается компания в суд, а не физическое лицо.
  5. Документы о выполнении досудебного решения вопроса и урегулировании спора в претензионном порядке. Например, копии претензий, почтовое уведомление, любая другая переписка с застройщиком.
  6. Предложение, направленное застройщику с уведомлением о вручении. Также можно приложить квитанцию и опись вложения, выданную на почте.
  7. Расчет неустойки.
  8. Доказательственные документы.

Подготовить доказательственную базу помогут вам наши юристы. Обращайтесь!

Шаг 3. Подайте иск и документацию в суд. Можно подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или по месту жительства истца, либо по месту заключения договора, либо по месту исполнения договора. Если размер неустойки менее 50 000 руб., то иск направляется в Мировой суд, если больше указанного размера — в Районный суд.

Шаг 4. Возбудите исполнительное производство. Как только Решение суда вступит в силу, необходимо получить исполнительный лист в секретариате суда. Затем лист вы должны отправить в районное отделение ФССП. Там же следует написать заявление о возбуждении исполнительного производства в отношении застройщика.

После того как судебные приставы решать вопрос о взыскании неустойки, присужденной судом, на расчетный счет заявителя поступят положенные денежные средства от застройщика.

Если судебные приставы оставили дело без внимания, проигнорировали обращение, то на них можно написать жалобу – и направить в Прокуратуру, или в региональную коллегию судебных приставов.

Практика взыскания неустойки: какие еще выплаты можно взыскать с застройщика через суд, помимо неустойки

Через суд можно взыскать с застройщика не только неустойку, но и другие компенсации.

Например:

  1. Компенсацию морального вреда, причиненного несвоевременной передачей квартиры дольщику.
  2. Штраф в размере до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону «О защите прав потребителей» за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
  3. Судебные расходы.
  4. Почтовые расходы.

  5. Расходов на оформление нотариальной доверенности и юриста.
  6. Убытки по аренде.
  7. Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору (убытки).

Как показывает практика, шанс выиграть дело по взысканию неустойки в Арбитражном суде значительно выше, чем в суде общей юрисдикции.

Практикующие юристы даже прибегают к такому рычагу, как переуступка долга от физического лица к юридическому, чтобы иметь возможность отстоять права клиента именно в Арбитражном суде.

Также отметим и другую статистику. Она касается общей заявленной суммы неустойки. Как правило, она превышает почти в два раза взыскиваемую в итоге сумму. Таким образом, получается, что дольщику от застройщика поступает потом сумма в несколько раз меньше, чем он хотел получить.

Вы должны понимать, что просто так обратиться в судебную инстанцию не получится. Вы должны будете пройти претензионный порядок решения вопроса с застройщиком, получить от него ответы и приложить их к исковому заявлению.

Кроме того, необходимо предугадать возможную стратегию застройщика и подготовить доказательственную документацию в суд.
Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1230-vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-po-ddu.html

Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

Можно ли взыскать неустойку по дду

В 2020 году пандемия коронавируса вызвала приостановку работы многих государственных учреждений и частных компаний.

В период карантина власти были вынуждены в экстренном порядке менять законы, подстраиваясь под новую реальность.

В кризисное время государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротств.

Разные льготы получили туристические, железнодорожные, авиакомпании и другие отрасли, включая строительную. Данные изменения значительно затронули отношения дольщиков и застройщиков.

Хотите купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация, индивидуальный подбор квартир, сопровождение сделки и юридическая поддержка: +7 495 320-99-22.

Что изменилось

2 апреля вышло Постановление Правительства РФ № 423, согласно которому:

  • дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например, расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставляется до 1 января 2021 года.

Данные меры приняты правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять свою деятельность в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены на территории всей России, но в каждом регионе сроки приостановки были разные, однако нигде не был вынесен запрет на строительство с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года — срок, в течение которого действуют послабления. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает длительность временного запрета на ведение строительства.

В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.

Как норма отразилась на судебной практике

Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:

  • не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
  • имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.

История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.

Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.

В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет. 

К чему привела данная защита застройщиков на практике

Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:

Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще

Девелопер может это требовать, даже если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 3 апреля 2020 года).

Пример Квартиру должны были передать в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года.

Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта).

Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени.

А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никаких санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями.

И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации.

Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности.

С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет — суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев, — но неустойку взыщет.

При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы.

Подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади

Пример Вы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на три квадратных метра больше, и требует с вас доплаты.

Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае.

Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи квартиры до конца 2020 года.

Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не девять месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд.

Подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов

Пример При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года.

Способа борьбы тут два:

  1. Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации.
  2. Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые, и вы их просто не обнаружили при приемке.

Памятка

  • Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства.

    Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.

  • Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.

  • Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.

  • Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
  • 15 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/chto-nado-znat-pro-neustoyki-s-zastroyshchika-v-2020-godu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.